东莞的楼市调控政策看起来有点“酷”

　　7月25日凌晨零点，广东省东莞市住房和城乡建设局联合11个部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知发布9条新调控政策，其中重点包括：调整商品住房限购政策，非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的，须提供2年内连续1年以上社保证明；购买第二套商品住房的，须提供3年内连续2年以上社保证明，暂停向其销售第三套商品住房。    这套限购政策的严厉程度，可以赶上一线城市了。特别是暂停向外地居民销售第三套商品住房的要求，可谓是堵上了炒房者的“梦想”。只是，如此操作，如何才能让楼市调控从行政调控转向长效管理呢？东莞的楼市问题，到底是如何形成的呢？这些新政的出台，能否让楼市步入良性循环呢？

　　显然，东莞的楼市调控，与多数地方的调控一样，仍然被房价牵着鼻子走，被房价牵动着老百姓的心。如果调控手段有效，调控政策具有前瞻性，应当是引导房价变化，引导居民购买住房，引导投资者正确看待住房投资，而不是看到房价变化就匆匆出台调控政策，就试图用政策来改变市场格局。结果是，带来市场的不停波动，广大居民的心也是始终平静不下来。

　　实际上，无论是东莞还是其他地方，因房价变动而出台调控政策的态度是非常坚决的，只要房价出现上涨，就立马调整政策，出台更为严厉的调控手段。错吗？肯定没错；对吗？也肯定不对。为什么会如此矛盾，就在于根本没有弄清楚房价变动的原因，根本没有找到问题的症结，而是就房价变动而调整政策，形成扬汤止沸的调整格局，房价则越调越高。    回到东莞此次出台的调控政策，对外地人购房提出了极其严重的要求，看起来很“酷”，很让人觉得东莞下决心要解决房价上涨过快问题。但是，东莞房价上涨的原因到底是什么呢？真的是外地人炒上去的吗？东莞的市场供需关系如何呢？是否存在住房供应不足的问题呢？东莞的库存房数量有多少？空置房比例有多高？外地人所购住房占全部新房的比例有多大？等等。如果这些问题都没有弄清楚，就匆匆出台新的调控政策，相信不会有多大效果。即便有效果，也是短暂的，不可能有长期效果。

　　值得注意的是，在近日召开的房地产工作座谈会上，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

　　采取差异化调控措施，显然是对因城施策、分类调控政策的进一步细化，就是要求各地根据自己的实际情况，采用适合本地实际的楼市调控政策，而不是“一刀切”。实际是，各地的政策似乎并没有什么差异性，虽然本年时间就出台了300多次调控政策，比较一下，大同小异，根本没有采用差异化调控手段。尤其重要的是，几乎没有一个城市真正把问题的症结弄清楚，把所在城市的住房结构情况、尤其是库存和空置房情况弄清楚，而全部都被房价牵着鼻子走。

　　我们说，如果地方的住房结构很合理，库存房不多，空置房也不多，即便即便房价上涨，也没有必要出台更为严厉的调控政策。关键是，要做好中低收入阶层的住房问题，要多建保障房、要大力发展住房租赁市场。如果这个阶层的住房工作做好了，其他的房子，涨价就涨呗。让有钱人的钱，转化成房产，不是什么坏事。房价上涨带来的土地出让收入，既可以拿来解决政府债务问题，也可以用来解决中低收入阶层的住房开发补贴，何乐而不为。    所以，楼市调控政策可以调整，但一定要对楼市的基本情况摸清楚，尤其是库存情况、空置房情况等弄清楚。这些问题不弄清楚的调控，都是做样子、走形式，是糊弄老百姓，也是应付上面要求。因城施策、差异化调控，说到底，就是要改变被房价牵着鼻子走的调控思路，而是要因地制宜、实事求是地出台调控政策，解决重点问题，抓住调控难点。

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　　谭浩俊