真的还要造那么多房子吗？

　　国家统计局最新发布的数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27576亿元，其中，住宅投资20624亿元。一季度，房地产开发投资超千亿的省份达10个，数量创新高。其中，江苏、广东房地产开发投资额均首超3000亿元。江苏3220.98?亿元投资额，位居榜首；广东投资额3208.66?亿元，屈居第二；浙江投资额2443.54?亿元，紧随其后。    毫无疑问，三省也是目前全国经济最活跃、人口流动最大、对住房需求最高的三个省份。虽然上海、北京等地，房地产市场也很活跃，经济发展也不错。但是，从经济总量、区域面积、人口数量等来看，与苏、粤、浙相比，还是有比较大的差距的，苏、粤、浙房地产开发投资领先于其他地区，是完全符合实际的，也是其他地方没有能力超过的。

　　只是，在经历了这么多年的大力开发、快速开发、疯狂开发之后，真的还需要造那么多房子吗？房地产市场有没有出现过剩现象呢？应当如何才能使房地产开发不出现过剩与不足的矛盾格局呢？显然，到了需要认真分析和思考的时候了。房地产市场的格局，已经发生了比较大的变化，一些地方甚至已经发了根本性变化，没有条件再像现在这样进行房地产投资了。

　　早在几年前，就有权威人士表示，目前的实际住房拥有量，已经超过了人均1.1套。也就是说，即使不再建造新的住房，也已经足够居住了。所不同的是，住房的分配格局存在比较大的问题，有多套房与没有房的现象比较严重，继而出现了严重浪费与居无定所的现象。显然，这不能靠不停地盖房子来解决，而要靠结构调整和“劫富济贫”来处理。    拥有多套住房者，大多是有钱人、有权人、炒房者。也就是说，普通居民，能够拥有两套住房就已经相当不错了。而即便拥有两套住房，也没有打破全国住房的基本格局。因为，正常情况下，一家都会有三口人，三口人两套房，也就平均每人不到0.7套房，没有达到权威人士所说的1.1套。因此，对整体住房分配格局没有任何影响。有影响的，就是拥有三套以上住房者，对他们的住房如何处理、如何转化成具有居住属性的房子，而不是投资和投机，更不是非法占有，就成了提高住房资源使用效率、节约社会资源、减少土地浪费最重要而紧迫的问题。

　　比较有效的手段，就是出台房产税、遗产与赠予税、物业税等政策，对干部，则加大财产申报力度，同时更加着力抓好住房实名登记工作，更好地掌握住房配置情况。一旦这些政策发力了，有些住房就要开始向市场输送，而不是全部成为空置房。更重要的，一旦空置房进入市场，房价就会下跌。至少，不会再无序上涨。对拥有多套住房者来说，最怕的也就是政策调整，就是担心会养不“活”手中的房子，只能向外抛。

　　而从不同城市住房的情况来看，很明显的一个迹象，就是长三角和珠三角地区的城市，呈现需大于求的格局，需要进一步增加住房供应，以满足居民住房需要。尤其是外来人员，包括引进的人才、劳动力等，都需要相当数量的住房。江苏、广东、浙江能够成为住房投资的前三强，说到底，也就是外来人口较多、流入的人口在数量和质量上都比其他地区有优势。相反，其他地区，尤其是人口净流出地区，如东北三省，如果也像江、粤、浙一样去大量投资房地产，那么，存量房就会越来越多，带来的资源损失也会越来越大，不少城市就都会成为“鬼城”、“死城”。这些地区，只能等，等有一天经济发展状况好了，流出的人口回来了，再去投资房地产不迟。现在投资，就是浪费。    在经济遇到困难的情况下，加大房地产投资力度，既可以对稳定经济发挥重要作用，也可以进一步改善居民住房条件。只是，一定要根据不同地区的不同情况，实事求是地组织房地产投资，而不要为了眼前的利益需要，盲目投资、过度投资，造成资源的巨大浪费。房地产投资，只能量力而行。而加快相关制度、法律的完善，出台房产税、遗产与赠予税、物业税等政策，则是非常重要而紧迫的工作，必须把漏洞堵塞，必须让沉睡的房屋能够苏醒过来，发挥其居住功能，避免资源的继续浪费。

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　　谭浩俊